二手房贷款政策，你的购房之路不再迷茫！

亲爱的购房者们，你是否在为购买二手房而烦恼？别担心，今天我要给你带来一份超级详细的二手房贷款政策攻略，让你轻松应对购房过程中的种种难题！

一、首付比例，你了解多少？

首先，让我们来聊聊首付比例。根据最新的政策，首套二手房贷款首付比例一般为30%，这意味着你可以向银行申请70%的贷款。而对于二套二手房贷款，首付比例则由60%上调至70%，银行贷款比例相应调整为30%。

不过，这并不意味着你只能按照这个比例来支付首付。实际上，购房者可以与商家协商，确定一个双方都满意的首付比例，一般可在2-3成左右。

二、首付比例计算，你掌握了吗？

那么，如何计算首付比例呢？这里有一个简单的公式：净首付款 = 实际成交价 - 客户贷款额。其中，净首付款不包括国家税费和中介服务佣金。

此外，贷款额度的计算方式为：贷款额 = 二手房评估价 × 80%（首次贷款额度可达80%）。你可以用合同价乘以85%来预估大致的评估价格。

三、营业税调整，你注意到了吗？

在二手房交易过程中，营业税也是一个不容忽视的问题。调整前，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

而调整后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

四、办理流程，你清楚了吗？

办理二手房贷款，你需要了解以下流程：

1. 签订《房屋买卖合同》，约定买方以二手房贷款的形式偿还购房款，并约定首付和按揭比例。

2. 到房产交易市场现场打印《房产买卖协议》，买方和卖方应在当地房管局签署《私产房屋代收代付协议》。

3. 找到估价公司，银行会以房屋的成交价和评估价值的较低来确定贷款的基础。

4. 银行通常会向买家提出抵押，担保人可以是有经济实力的人或专业的担保公司。

5. 买方凭《私产房屋代收代付协议》将首付款交至贷款银行，并取得相关的存款证明。

6. 银行审核后，买方和银行签署了一份银行贷款合同，银行告知卖方可以付款。

7. 最后办理过户，办理二次房屋转让时，买卖双方携带房产的原件及复印件、买卖合同及复印件、买卖双方的身份信息等材料到房产局办理过户手续，并携带旧土地信息到土地局办理手续。

五、注意事项，你记住了吗？

在申请二手房贷款时，以下注意事项不容忽视：

1. 二手房的贷款利率比一手房贷款利率高。

2. 二手房办理时，卖方一切权人需要全部同意才可出卖。

3. 二手房贷款，不仅对借款人有一定的要求，对房子也是有要求的。若房龄很老的房子，一般是不能办贷款的。

六、不同城市，政策有何差异？

不同城市的二手房贷款政策也有所差异。以下列举几个热门城市的政策：

1. 天津：二手房按揭贷款，有产权证、房龄、贷款成数、贷款期限等限制。普通住房最高可贷评估价的80%，其他房产最高可贷评估价的50%。

2. 成都：公积金贷款，首套住房或已拥有一套住房且已结清住房贷款余额的，首付款的最低限额为30%；已经拥有一套住房，但尚未偿还相关住房贷款的，首付款的最低限额为40%。

3. 郑州：借款人要求、贷款期限、贷款利率等都有明确规定。贷款期限一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。

七、农业银行，最新政策有哪些？

农业银行作为中国四大国有银行之一，其二手房贷款政策备受关注。以下是其最新政策：

1. 贷款额度：个人贷款额度为30万元至50万元，家庭贷款额度可适当提高。

2. 贷款利率：参照中国人民银行的基准利率，具体利率会根据市场情况进行调整。购房者在申请贷款时，可以选择固定利率或浮动利率。

3. 申请条件：年满18周岁，具有完全民事行为能力；具有稳定的收入来源，能够提供还款能力证明；个人